Por Agustín Martínez Plinio y Candelaria Sartori

Sorpresivamente fue finalmente publicada la nueva “ley de alquileres” Ley Nº 27.551 con entrada en vigencia a partir del día primero de julio del año 2020. La ley en cuestión, modifica sustancialmente al Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, CCCN) introduciendo novedosas disposiciones que trataremos de resumir para su mejor entendimiento.-

Dejamos de manifiesto la recurrente modificación del régimen del contrato de locación en el país que, muchas veces, menoscaba la seguridad jurídica que pretenden las partes a la hora de contratar. Hechas las aclaraciones correspondientes, destacamos lo siguiente:

A.- DOMICILIO.

Previo a adentrarnos en la cuestión puramente relativa al contrato de locación la ley modifica el art. 75 del CCCN por cuanto, permite la constitución de domicilios especiales “electrónicos” donde se tendrán por “eficaces” las notificaciones entre las partes. Consideramos un acierto el avance en materia de notificaciones electrónicas, sobretodo atento la situación sanitaria imperante a nivel mundial. El Domicilio especial permitirá entonces a las partes constituir un domicilio electrónico para realizar las notificaciones y comunicaciones que se requieran de manera expedita.

B.- CONTRATO DE LOCACIÓN:

La ley, en su título primero, destaca las modificaciones que se introducen en materia de locación:

1.- REQUERIMIENTOS AL LOCATARIO

La legislación vigente expresaba que no se le podía exigir al locatario más que un solo período anticipado de alquiler, depósitos superiores a un mes de alquiler o el pago de un valor “llave”. Con la modificación al art. 1196 se adiciona, la prohibición de requerir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original, prácticas habituales a la hora de intentar garantizar el pago de los cánones mensuales o protegerse frente a posibles daños al inmueble por parte de los locadores pero que a su vez, fue muchas veces una práctica abusiva.-

La cuestión que generaba debate respecto al depósito en garantía fue principalmente relacionada a la economía inflacionaria. Así, el locatario entregaba una suma de dinero determinada al locador y se le reembolsaba, a la finalización del contrato, el mismo valor nominal con la consecuente desvalorización. Dicha situación fue tenida en cuenta en la modificación cuando se prevé la devolución del depósito de garantía mediante la entrega en efectivo de una suma equivalente al precio del último mes del canon locativo, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler, con posibilidad de compensar servicios o expensas. El locador podrá retener las sumas como garantías de pago.-

2.- DEL TIEMPO EN LA LOCACIÓN

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. 

Resulta trascendente el cambio de la legislación, retomando el plazo de tres años previsto para cierto tipo de contratos de locación en la antigua ley de locaciones urbanas. Esto es así, a diferencia del CCCN, en la cual el plazo mínimo legal establecido era de dos ( 2 ) años,  con las excepciones legales tales como inmuebles destinados a turismo, embajadas, guarda de cosas, predios feriales, etc.

La gran pregunta sería ¿cuál es el fundamento de los cambios en el plazo mínimo? aclaramos que creemos firmemente en la independencia de las partes para reglar sus propios derechos. Sin perjuicio de ello, aceptamos que en beneficio del locatario se persiga protegerlo con un plazo mínimo ya que mudarse de vivienda o armar un local comercial implica necesariamente una importante inversión de tiempo y dinero. Lo que resulta inexplicable son las constantes variaciones del plazo mínimo.-

3.- OBLIGACIONES DEL LOCADOR

El nuevo artículo 1201 impone cargas más gravosas al locador por cuanto directamente exige la conservación de la cosa con aptitud para el uso convenido sin distinciones, ampliando las causales al deterioro originado por cualquier causa no imputable al locatario, se modifica así la frustración del uso o goce de la cosa por “caso fortuito o fuerza mayor” por “causas no imputables al locatario”.

  A su vez,  se prevé la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.

Agrega, por último, En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cuestión ya contemplada en el art. 983, referido a la recepción de la manifestación de la voluntad.-

La normativa agrega, llamativamente,  el Artículo 1.204 bis, que reza; Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. Se otorga así la posibilidad al inquilino de que previa notificación al locador, compense los gastos realizados (sin especificar cuáles) en el monto del alquiler. Sobre la temática caben, desde nuestro punto de vista, dos observaciones. La primera de ellas refiere a la “compensación”, evidentemente al utilizarse el “término” no se ha tenido en cuenta la legislación que el mismo código recepta puesto que el art. 921 y siguientes enseñan los requisitos que deben cumplimentarse para poder proceder a una compensación, entre otros, que los créditos sean exigibles, homogéneos, disponibles, etc. Como segunda observación, resalta que la aplicación sea “de pleno derecho” posicionando tanto al inquilino como al locador ante una controvertida e incómoda situación.-

No menos importancia reviste el replanteo del art. 1209 que quita la posibilidad a las partes de negociar los tributos que recaigan o graven la cosa locada (ej. rentas provincial o municipal). Dicha solución, no la compartimos. Creemos debió respetarse la posibilidad del  “pacto en contrario” tal y como lo previó el CCCN.-

4.- OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

Las obligaciones del locatario, fuera de lo ya planteado, no han variado sustancialmente. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Fuera de ello, sigue obligado a no variar el destino, conservar la cosa, pagar los cánones rigurosamente, y restituir la cosa al momento de la extinción del contrato, entre otros.-

Remarcamos que el locatario no tiene a su cargo el pago de expensas comunes extraordinarias y que Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales.-

5.- EXTINCIÓN Y RENOVACIÓN DEL CONTRATO

Se establece como novedad la posibilidad de que el locatario resuelva anticipadamente el contrato, sin indemnización, si se notifica con tres (3) meses de anticipación transcurridos, al menos, seis (6) meses de contrato.-

A su vez, en una controvertida norma, expresa: En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Resalta la facultad resolutoria del locatario, sin indemnización, cual si fuera una especie de penalidad para el locador el no querer renovar o renegociar un nuevo contrato. Defendemos la libertad de contratación tal y como la define, en su primera parte, el art. 958 del CCCN Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido…

 ¿Que sucede ante la extinción del contrato?…En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

El artículo agrega la obligación del locador de recibir la llave cuando, cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Faculta la consignación judicial en caso de que no le reciba la llave el locador al locatario. Ahora bien, pone en cabeza del locador los gastos y costas de la consignación, excediendo lo que claramente es tarea del juzgador, determinar la procedencia de la misma (la consignación) y, en su caso, la imposición de costas a una u otra parte.-

6.- CORREDORES INMOBILIARIOS

Según la ley nacional, la intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión  sin que sea una obligación solidaria.

La problemática radica en que según el art. 121 de la Constitución Nacional, las provincias conservan todos las facultades que no han sido delegadas a la nación entre las que se incluye la regulación del ejercicio profesional lo que ha sido múltiples veces ratificado por la CSJN, como por ejemplo en fallo «Cavallo Álvarez, Sandra Elizabeth c/Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Prov. de Salta s/acción meramente declarativa de derecho”.-

Colisionan los preceptos normativos por cuanto La ley provincial que regula la actividad del corredor inmobiliario sostiene, en su art. 24,  los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes.- 

7.- REGULACIÓN COMPLEMENTARIA. GARANTÍA Y AJUSTE.-

Vemos ahora el Título II de la ley, que desde ya dejamos planteado presenta crasos errores jurídicos y preceptos confusos.-

El art. 13 reza: 

En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: 

a) Título de propiedad inmueble; 

b) Aval bancario; 

c) Seguro de caución; 

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o 

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. 

En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

Desglosamos algunas cuestiones del artículo con fines de comprenderlo. Como primera medida EXIGE al locatario, utilizando el término “debe” dos supuestas “garantías”.

Remarcamos lo siguiente: el primer inciso exige un “titulo de propiedad inmueble”, lo cual no sería otra cosa que una prueba de solvencia y NO una garantía en sí misma. Como si ello fuera poco, reitera en su inciso e) una “garantía personal del locatario” desconociendo, que el locatario ya de por si responde con su patrimonio tal y como lo establece el art. 242 del CCCN que expresamente dice:  Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables….

Luego de ello el art. establece limitaciones a las garantías imponiendo al locador (ya que utiliza la palabra “deberá”) la aceptación de las mismas sometiendo el resto de los incisos a reglamentación.-

El artículo es de por sí confuso en su aplicación práctica, veremos su implementación con el correr del tiempo.

Adentrándonos ahora en el Art. 14. primero transcribimos el mismo:

Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

 En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales

En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Vemos, como primera medida, que se declara inaplicable el nominalismo de la ley 23928 en materia de locación para los contratos de locación en general, pudiendo realizarse ajustes si así las partes lo dispusieron.  Aunque, cuando es un inmueble destinado a vivienda, se establece como primera medida un precio ÚNICO de canon mensual y una actualización ANUAL.

El ajuste anual, dependerá de un índice que se publicará por el BCRA. Vemos nuevamente al legislador, haciendo depender un contrato privado de índices publicados por organismos públicos, tan cuestionados en nuestro país.-

C.- CONCLUSIÓN

Reiteramos que la intención de la presente es solo a los fines de realizar una resumida apreciación de los cambios introducidos por la ley en cuestión, ante su sorpresiva publicación.- 

Compartimos que debe existir una acotada intervención legislativa en economías frágiles donde se necesita proteger a la parte “débil” de cada contrato, sobre todo ante tan básico derecho como lo es el del acceso a la vivienda digna. Sin embargo, no podemos dejar de lado que hace tan solo cinco años hubo una sustancial modificación legislativa al respecto. Creemos necesario tener como norte la búsqueda de una seguridad jurídica que permita a las partes poder prever a que se atienen en cada acuerdo de voluntades sin depender de quien gobierne el país y/o de quien dirija un determinado organismo público.-