Por Agustín Martínez Plinio
A continuación explicaremos conceptos generales del decreto 320/2020 que, como principal medida, dispone se suspendan desalojos, la prórroga de contratos de locación de inmuebles con vencimiento a partir del 20 de marzo del año 2020 y el congelamiento de cánones y deudas. Aclaramos desde un principio que las medidas no alcanzan a aquellos LOCADORES que puedan acreditar que su sustento proviene del canon locativo.
Antes que nada queremos destacar la dudosa constitucionalidad de la medida por cuanto dispone, y con carácter de orden público, la suspensión de leyes nacionales, dictadas por el congreso de la nación a través de un decreto presidencial.-
Los considerandos de la resolución citan como antecedentes derechos constitucionales y fallos de antigua data de la CSJN que permitían al poder de policía actuar ante situaciones de emergencia. Sin perjuicio de ello, los fallos citados exigen cuanto menos una declaración de emergencia emitida por el congreso de la nación (no la emergencia genérica vigente) o leyes de igual jerarquía que dispongan las medidas necesarias. Creemos se ha tomado un parámetro generalizado y un plazo prolongado más allá de las estimaciones de las medidas de aislamiento preventivo. Compartimos toda medida tendiente a mejorar la situación social ante momentos de crisis, Sólo advertimos acerca de aquellos remedios que son peores que la enfermedad.-
Dicho lo cual, analizamos las medidas destacadas:
1.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS:
ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndase, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación …
Es decir, quien logre o haya logrado sentencia a favor que ordene el desalojo del inmueble NO podrá ejecutar dicha resolución, ni podrá asimismo ordenar el lanzamiento, lo que en otras palabra significa que queda suspendido el cumplimiento efectivo de la sentencia por el tiempo mencionado.
La situación es espinoza por donde se la vea, la ponderación de distintos principios del derecho nos lleva a preguntarnos. Debemos privar del pleno goce de su derecho de propiedad o posesión al locador? es dable suspender una ejecución de un proceso donde ya se logró acreditar que el locatario no abonaba los cánones desde tiempo anterior a la emergencia sanitaria? debemos hacer primar al incumplidor en épocas de emergencia? son interrogantes que se irán resolviendo con el devenir de las decisiones judiciales.-
2.- PRÓRROGA DE CONTRATOS:
ARTÍCULO 3°.- Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado…En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
Desglosando la normativa, encontramos que desde el 20 de marzo hasta el 30 de septiembre del año en curso todo contrato de locación, incluido en las previsiones de la norma, será considerado como de vencimiento el 30 de septiembre.
Se establece la facultad de terminar el contrato anticipadamente o en fecha de vencimiento original SOLO en cabeza de inquilino o locatario. Claramente se intenta que los inquilinos no se vuelquen al mercado de locaciones inmobiliarias con los traslados y mudanzas que ello implica ante el panorama de incertidumbre. A más de ello, se protege y asegura el derecho a la vivienda.
La norma es una clara limitación al principio de libertad de contratación receptado en el art. 958 del Código Civ. y Com.
3.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS:
ARTÍCULO 4°.- Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año…
Los cánones locativos a abonarse mes a mes serán los montos pactados para el mes de marzo del año 2020. La medida surge como un paliativo ante la crisis económica y el estancamiento macroeconómico general, tomando como base la protección de la parte débil de la relación contractual que, en la gran mayoría, es el inquilino.
4.- CONGELAMIENTO DE DEUDAS:
Se establece el congelamiento de las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso ya sea por: 1) a falta de pago. 2) pagos fuera de término y 3) pagos parciales.
No se podrá percibir intereses ni penalidades y deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.-
Por último, mencionamos los contratos se encuentran comprendidos dentro de las previsiones del decreto en cuestión:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).