Se ha discutido largamente acerca de la verdadera “naturaleza jurídica” del denominado “boleto de compraventa”, figura por demás utilizada en la práctica mercantil argentina.-
Podemos afirmar que su existencia es una respuesta a las necesidades del tráfico jurídico mercantil que reacciona ante un requerimiento formal de la ley (escritura pública) y la complejidad de lograr dicho objetivo. Se ha transformado en una verdadera odisea para las partes lograr la escrituración cuando se presenta la más mínima situación especial (restricciones administrativas, cuestiones impositivas, subdivisiones, cuestiones registrales o sucesorias, etc.).-
Gran parte de las operaciones inmobiliarias requieren de una instrumentación ágil que permita a las partes reglar sus derechos de común acuerdo. Así las cosas, la realidad derivó en la instrumentación privada de las compras y ventas cuyo objeto recaía en un inmueble.
El Código Civil Velezano no incluyó disposición específica a cerca de la situación particular solo limitándose a exigir la escritura pública como requisito de forma bajo pena de nulidad por lo que la acreedora se limitaba a reclamar la pertinente escrituración, se trataba de una especie de “ante contrato” que solo permitía perseguir la obligación de hacer. Autores como Ossorio(1), previo a la reforma de 1968, sostenían la imposibilidad de perseguir la ejecución del contrato como tal, limitándose a la obligación de escriturar que de él surgía. En el transcurrir del siglo XX se fue morigerando la exigencia hasta concluir con la reforma introducida al Código Civil por la ley 17.711 que elimina la pena de nulidad y da la posibilidad de considerar la formalidad con fines ad probationem, además de hacerlo oponible al concurso o quiebra de la otra parte. En paralelo cierta legislación especial, en materia de Loteos y Prehorizontalidad, trató la figura aunque sin posibilidad de trasladar dichas disposiciones al derecho común.
Augusto Morello, en su obra específica de la materia, planteaba: “…el boleto tiene virtualidad suficiente para demandar directamente el cumplimiento de lo que tendría que ser el contenido del segundo paso, esto es, del contrato a instrumentar por escritura pública…”(2) el autor nos quiere remarcar que pese a la falta de la forma legal había que estar a lo pactado por las partes en cuanto a su cumplimiento. Es decir, se destaca la existencia de un contrato de compraventa aunque no se haya transmitido aún el dominio (derecho real). Persigue el Dr. Morello se tenga en consideración lo que previeron las partes, por cuanto sería escaparse de la realidad considerar al boleto como un mero anteacto.-
Con criterio similar, Spota, menciona al instrumento privado como un “precontrato” pero elevándolo a la categoría de contrato perfecto, concluyendo en lo siguiente: “…con el precontrato las partes no se obligan a celebrar el mismo contrato objeto de aquel precontrato; este último tiene propia sustantividad jurídica: obliga a exigir el cumplimiento de lo pactado…”(3) no podríamos exigirle a las partes una reafirmación de lo que ya pactaron con anterioridad, no es dable la búsqueda de un doble consentimiento.-
El CCCN, sin variar sustancialmente la realidad imperante, contiene disposiciones específicas relativas al boleto de compraventa, su oponibilidad al concurso o quiebra y su “prioridad” frente a terceros adquirentes con fines de repeler las medidas cautelares que pudieran trabarse sobre el inmueble. El legislador perdió una importante oportunidad de dejar en claro cuestiones de trascendental importancia como la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y una regulación específica del mismo en búsqueda de otorgar seguridad jurídica a los contratantes. Y es que al no esclarecerse la naturaleza jurídica del mismo no es posible determinar el articulado a aplicarse sin que, al menos, se discuta al respecto.-
Lo real y cierto es que la práctica ha llevado a que la parte contratante pueda, solo con el boleto mencionado, demandar cumplimiento del contrato, sin embargo, históricamente han surgido diversas posiciones doctrinales al respecto.-
En un primer grupo tenemos a quienes consideran nos encontramos frente a un “contrato preliminar”, ante acto o promesa de contrato lo que acarrearía, si se recepta estrictamente, el nacimiento de una obligación de concluir el contrato definitivo y no el cumplimiento efectivo de aquello que las partes previeron. En este postulado se mantiene la afirmación de que no surgen las obligaciones propias de un contrato de compraventa. Sostuvieron Salas y Trigo Represas que “…aunque ese llamado boleto de compraventa no es propiamente una compraventa no deja de ser un contrato bilateral que tiene por objeto la formación de aquel y se halla sujeto a las disposiciones generales sobre los contratos…”(4).
En un segundo grupo(5) se encuentran quienes sostienen la existencia de un verdadero contrato de compra venta viendo en el otorgamiento de la escritura pública la ejecución de una de las obligaciones surgidas del contrato consensual. Sostiene BORDA(6) que la “promesa de contrato” tendría asidero solo en legislaciones donde la compraventa no sea de naturaleza consensual más en nuestra legislación es una promesa de transferencia.-
Un tercer grupo(7), sostiene la existencia de un verdadero contrato, pero no una compraventa como tal, sino un contrato en que las partes se obligan forzosamente a celebrar un contrato de compraventa mediante escritura pública.-
Sea cual fuera la postura en la que nos enrolemos no podemos dejar de lado que en la práctica jurídica el boleto tiene relevancia, entre las partes sobretodo, como un verdadero contrato que persigue la adquisición de una cosa inmueble y que tiene como contraprestación el pago de un precio. Dicho lo cual, no podemos sustraernos de la realidad ni apartar el derecho de la misma, más aún si buscamos proteger la autonomía de la voluntad. Sin perjuicio de ello, creemos de lege lata, es necesario contar con la escritura pública para hablar propiamente de un contrato de compraventa de inmueble perfeccionado.-
Es de lege ferenda que se propone una regulación acabada en la legislación al respecto. Debemos ir siempre en búsqueda de la seguridad jurídica y es por ello que la normativa aplicable y los derechos y obligaciones que surgen para las partes no deberían ser materia de discusión. El tratamiento de la oponibilidad del boleto de compraventa no es suficiente a los fines de dar una respuesta acabada a la problemática.-
- Goldstein, Mateo y Ossorio Manuel. “Codigo Civil y leyes complementarias anotadas y comentadas”. Ed. Bibligrafica OMEBA. Año 1963.-
- MORELLO, Augusto. “El boleto de compraventa inmobiliaria ” Abeledo- Perrot- año 1975
- SPOTA, Alberto G. “Instituciones de derecho civil. Contratos. Volumen I”. Ed. Depalma. Año 1981.-
- Salas, A.E y Trigo Represas, Felix. “Código Civil y leyes complementarias anotados”. Ed. Depalma. Año 1974.-
- Vgr. Borda, Morello
- Borda, Guillermo A. Actualizado por Borda, Alejandro.” Manual de Derecho Civil. Contratos” ed. La Ley. Año 2008.
- Vgr. Alterini